Licenciamento ambiental de loteamentos

É notável o aumento de novos loteamentos residenciais em nossa região nos últimos anos. O que nem sempre é tão visível é todo o trabalho que existe antes deles serem disponibilizados para venda e instalados. Uma das etapas mais críticas é o Licenciamento Ambiental. Nele, não é raro aparecerem “surpresas” desagradáveis para as incorporadoras. E a palavra surpresas está entre aspas por quase sempre ser possível evitá-las, basta atenção aos detalhes durante a fase de projeto.

O primeiro ponto de atenção é quanto a escolha do local. Apesar da evidente importância dos loteamentos, existem diversas situações que podem inviabilizá-los devido a sobreposição com projetos de maior interesse público, como geração e transmissão de energia, mineração, criação de unidades de conservação, entre outros. Outra questão importante é que a legislação brasileira proíbe o parcelamento do solo em condições específicas, por exemplo, em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, onde as condições geológicas não aconselham a edificação, entre outras; algumas dessas condições são possíveis de serem remediadas, sendo necessário avaliar cada caso.

Após este conjunto de análises prévias, é possível então realizar o estudo de viabilidade técnico-econômica do empreendimento. Nesta fase é preciso considerar o impacto financeiro que os estudos ambientais causarão. Isso porque a nossa legislação ambiental estabelece critérios que podem exigir a realização de um Estudo de Impacto Ambiental (EIA) para obtenção de Licença Prévia (LP). Além dos altos custos financeiros, a conclusão e aprovação do EIA exige um tempo muito maior, além do risco da reprovação.

No estado de São Paulo, nos casos em que os estudos ambientais prévios forem dispensados ou após a obtenção da LP, o projeto do loteamento é elaborado e enviado para aprovação da prefeitura local. Contudo, alguns empreendimentos precisam passar também pela aprovação do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (GRAPROHAB). Participam desse grupo a Secretaria de Habitação, a Secretaria de Infraestrutura e Meio Ambiente, a CETESB, a SABESP e o Departamento de Águas e Energia Elétrica (DAEE).

Após a entrega de todos os documentos exigidos, o GRAPROHAB precisa apresentar a sua manifestação em até sessenta dias, que poderá ser pela aprovação do empreendimento habitacional, pelo indeferimento ou pela definição de exigências a serem cumpridas. Caso o atendimento às exigências seja insuficiente, o projeto é indeferido, sendo necessário solicitar posteriormente a sua reabertura, o que certamente causará atrasos e prejuízos financeiros.

Com a emissão do Certificado de Aprovação pelo GRAPROHAB, o empreendimento poderá seguir para a aprovação da prefeitura e o registro em cartório. Do ponto de vista ambiental, esse certificado equivale à Licença de Instalação (LI), ou seja, ele permite a implantação do empreendimento, desde que acompanhado das devidas autorizações complementares (supressão de vegetação nativa e/ou intervenção em área de preservação permanente) e do Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental (TCRA). Para concluir essa etapa, após o registro em cartório, deve ser requerida a Licença de Operação (LO) do loteamento. Ao contrário de outros tipos de empreendimentos, essa LO não possui validade e, portanto, não necessita de renovação.

Você, profissional responsável por alguma dessas etapas, fique atenta(o) a estes problemas que são muito frequentes nos projetos apresentados ao GRAPROHAB:

• Certidões fora do prazo de validade;
• Conflitos entre as peças gráficas, memorial descritivo e de cálculo;
• Desenhos confusos e fora de escala;
• Planta de situação sem a localização da estação de tratamento de esgotos e/ou estação elevatória de esgotos;
• Ausência de laudo de passivo ambiental ou relatório de sondagem, quando aplicável;
• Projeto com área permeável menor que 20%;
• Definição e caracterização precárias das áreas de preservação permanente (APP);
• Não apresentar o projeto para a análise do DAEE ou não incluir na solicitação da Declaração sobre a Viabilidade de Implantação de Empreendimento (DVI) obras e serviços como travessias, barramentos, canalizações, derivações de água, etc.

 

 

Cleberson Carlos Ferreira da Silva

Geólogo, Especialista em Conformidade Ambiental com Requisitos Técnicos e Legais pela Escola Superior da CETESB.